房地產行業週報(2024年第1周):新房成交同比下降,廣州開具全市首張房票(華創證券研報)

房地產行業週報(2024年第1周):新房成交同比下降,廣州開具全市首張房票(華創證券研報)

每經AI快訊,2024年1月11日,華創證券發佈研報點評房地產行業。

板塊行情:本週(1月1日-1月5日)申萬一級行業指數中,房地產指數下跌2.9%,在31個一級行業板塊中排名第20位。

政策要聞:中央層面:1)中國人民銀行:2023年12月,國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款3500億元,期末抵押補充貸款餘額32522億元;滿足各類房地產企業合理融資需求,抓好“金融16條”及金融支持“三大工程”建設;加大住房租賃開發建設信貸支持力度,拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。2)住房城鄉建設部:加強全國建築市場監管公共服務平臺項目信息管理。3)國家標準委:深化推動公租房設計、建設、運營、服務、管理等適用住宅、宿舍建築設計規範等標準;持續推進基本公共服務標準化試點建設。地方層面:1)廣州荔灣區:荔灣區土地開發中心開出全市第一張房票,標誌着廣州開始正式探索房票制度。2)深圳:城中村改造分爲拆除新建、整治提升、拆整結合三類,拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人三分之二以上同意。3)上海:第二套改善型住房公積金貸款最低首付款比例爲50%;臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山以及金山6個行政區全域二套房住房公積金貸款最低首付40%。4)上海金山區:購置建發房產、復地產發、華紡房地產、新華房地產、光明地產、佳運置業、北京建工、保利發展、新金山投控集團9家開發商在金山指定樓盤,可享金山置業五年免費軌交通勤。

公司動態:1)中國金茂:華夏金茂商業REIT的最終發售價已確定爲每份基金份額2.67元,公開發售所得款項總額約10.68億元。2)碧桂園:2024年的交付挑戰將進入深水區。3)華潤置地:深圳舊改項目湖貝華潤未來城規劃由“分四期及一個獨立開發項目實施”修改爲“分兩期及一個獨立開發項目實施”,總用地面積約40萬平,拆遷之後可開發建設用地總面積約17.3萬平,規劃總建築面積約220萬平。

銷售端:新房成交同比下降38%,二手房成交同比微降。1)本週21城商品房成交面積184.7萬方,環比下降63%(2023年53周僅包含1天,因此環比基準選擇2023年52周),同比下降38%;年初至今21城成交面積185萬方,累計同比增速下降37.6%。2)分城市級別來看,一線、二線、三四線城市本週成交面積分別爲56.6萬方、89.6萬方、38.5萬方,周環比增速分別爲-63%、-63%、-64%,周同比增速分別爲-45%、-35%、-31%。3)本週11城二手房成交面積110.8萬方,環比下降31%,同比下降2%;年初至今11城二手房成交面積111萬方,同比下降2%。

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投資策略:2024年地產總量數據可能面臨壓力,重點關注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖,沿着固有需求端政策框架繼續寬鬆,可能難以實質性扭轉市場下行局面。市場問題的根源並非是居民收入預期轉弱後的銷售下滑,或因房企違約帶來的供給和需求負反饋,核心原因是行業存在大量的低質量土儲,導致供需關係逆轉。中長期看,探索出資產端穩定盈利的模式將是打破估值天花板的核心,短期則聚焦城中村改造,2024年出現板塊性機會仍需等待有轉折性的政策出現。重點關注相對確定性機會:1)城中村改造;2)部分房企率先解決歷史土儲問題,估值中樞有望提升,關注綠城中國、越秀地產、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發展、中華企業、天健集團等。

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(來源:慧博投研)

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